Ein Vermieter kann die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage
der Wohnungseigentümerschaft noch nicht als Werbungskosten bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Der Werbungskostenabzug ist erst dann
möglich, wenn und soweit die Instandhaltungsrücklage verbraucht wird.
Hintergrund: Aufwendungen, die
durch die Erzielung von Einkünften veranlasst sind, werden als Werbungskosten
steuerlich berücksichtigt. Nach der bisherigen Rechtsprechung werden
Einzahlungen eines Vermieters einer Eigentumswohnung in die
Instandhaltungsrücklage erst mit Verausgabung der Instandhaltungsrücklage für
Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung berücksichtigt. Die gesetzliche Lage für Wohnungseigentümerschaften
hat sich allerdings zum 1.12.2020 geändert, da diese nunmehr teilrechtsfähig
sind. Bislang ist nicht geklärt, ob sich hieraus steuerliche Folgen
ergeben.
Sachverhalt: Die Kläger sind
Eheleute und vermieteten zwei Eigentumswohnungen. Sie zahlten im Jahr 2021 mit
ihrem Wohngeld auch in die jeweilige Instandhaltungsrücklage ein. Die
Einzahlungen machten sie in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte den
Werbungskostenabzug nur insoweit an, als die Instandhaltungsrücklage der
jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2021 verbraucht worden ist.
Entscheidung: Das Finanzgericht
Nürnberg (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:
-
Der Werbungskostenabzug setzt u.a. einen
Abfluss von Aufwendungen voraus. Dieser
Abfluss ist nicht bereits mit der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage
erfolgt, sondern erst mit deren Verbrauch. -
Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung. An diesen
Rechtsprechungsgrundsätzen hat sich durch die gesetzliche Einführung der
Teilrechtsfähigkeit für Wohnungseigentümergemeinschaften nichts geändert. -
Der steuerliche Abflusszeitpunkt ist nämlich unabhängig von
den rechtlichen Beziehungen zwischen Wohnungseigentümer und
Wohnungseigentümergemeinschaft; es ist daher unbeachtlich, dass es seit dem
1.12.2020 mit der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage zu einem
Rechtsträgerwechsel vom Wohnungseigentümer zur Wohnungseigentümergemeinschaft
kommt. Außerdem kann erst bei Verwendung der Instandhaltungsrücklage beurteilt
werden, ob das Geld tatsächlich für sofort absetzbare Erhaltungsmaßnahmen oder
aber für nur über die Nutzungsdauer abschreibbare Herstellungskosten verwendet
wird.
Hinweise: Gegen das Urteil ist
Revision eingelegt worden, so dass der Bundesfinanzhof (BFH) entscheiden muss,
ob sich durch die gesetzliche Änderung zum 1.12.2020 etwas an der steuerlichen
Abziehbarkeit von Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage, die nunmehr
„Erhaltungsrücklage“ heißt, geändert hat.
Relevanz hat die Streitfrage auch bei der Bilanzierung, wenn der
Unternehmer eine Eigentumswohnung erwirbt, die zu seinem Betriebsvermögen
gehört. Hier ist ebenfalls zu prüfen, ob der auf ihn entfallende Anteil der
Instandhaltungsrücklage bzw. Erhaltungsrücklage zu aktivieren ist oder aber
abgeschrieben werden kann, weil die Erhaltungsrücklage seit dem 1.12.2020
allein zum Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Hierzu ist
ebenfalls eine Revision beim BFH anhängig.
Im Bereich der Grunderwerbsteuer ist der BFH bereits auf die neue
Rechtslage eingegangen und hat ausgeführt, dass der Käufer keinen Anteil an der
Erhaltungsrücklage erwirbt, weil diese allein der teilrechtsfähigen
Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht. Dies hat zur Folge, dass der Kaufpreis
allein auf den Erwerb der Eigentumswohnung, nicht aber auch anteilig auf die
Erhaltungsrücklage entfällt. Die Folgen dieser Rechtsprechung für das
Einkommensteuerrecht sind aber noch offen.
Quelle: FG Nürnberg, Urteil vom 12.3.2024 – 1 K 866/23,
BFH-Az. IX R 19/24; NWB
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