Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten

von | März 3, 2025 | Steuern, Steuern: Vermieter

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann als Werbungskosten bei den
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, wenn die
Immobilie, für die der nunmehr abgelöste Kredit aufgenommen worden war, nicht
veräußert, sondern auch weiterhin vermietet wird. Unbeachtlich ist, dass die
Ablösung des Kredits auf Druck der Bank wegen der Veräußerung einer anderen
Immobilie erfolgt ist.

Hintergrund:
Finanzierungsaufwendungen (z.B. Kreditzinsen) für den Erwerb einer vermieteten
Immobilie sind Werbungskosten. Wird der Kredit vorzeitig abgelöst, muss in der
Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Es stellt sich dann die
Frage, ob die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten abgezogen werden
kann.

Sachverhalt: Die Kläger waren
Eheleute und wohnten in der Immobilie Y. Im Jahr 2013 erwarben sie die
Immobilien X1 und X2, die sie vermieteten. Für den Erwerb der beiden Immobilien
nahmen sie Kredite auf. Als Sicherheit für die Kredite diente die von den
Klägern selbstgenutzte Immobilie Y. Im Jahr 2020 verkauften die Kläger die
Immobilie Y. Die Bank verlangte von den Klägern nun, dass die Kläger die beiden
Darlehen für die Immobilien X1 und X2 ablösen, da es sich bei der Immobilie Y
um die Sicherheit für die beiden Kredite gehandelt hatte. Die Kläger lösten
daraufhin die beiden Darlehen für die Immobilien X1 und X2 ab und zahlten
hierfür Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von insgesamt ca. 9.000 EUR, die
sie als Werbungskosten geltend machten. Das Finanzamt erkannte die
Werbungskosten mit der Begründung nicht an, dass die Ablösung der beiden
Darlehen durch den Verkauf der Immobilie Y veranlasst gewesen sei.

Entscheidung: Das
Niedersächsische Finanzgericht (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

  • Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist als Werbungskosten
    absetzbar, wenn der Kredit zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie
    aufgenommen worden ist; denn die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Zins.
    Ein Werbungskostenabzug ist jedoch nicht möglich, wenn der Kredit deshalb
    abgelöst wird, weil die Immobilie veräußert wird; in diesem Fall besteht zur
    Anschaffung der Immobilie kein wirtschaftlicher Zusammenhang mehr, sondern die
    Vorfälligkeitsentschädigung ist durch die Veräußerung der Immobilie veranlasst.

  • Im Streitfall gab es zwar eine Immobilienveräußerung, nämlich
    den Verkauf der Immobilie Y. Dieser Verkauf hat auch zur Ablösung der beiden
    Kredite für die Immobilien X1 und X2 geführt, weil die Bank aufgrund des
    Verkaufs der Immobilie Y auf die Ablösung der Kredite gedrängt hat. Allerdings
    sind die beiden Immobilien X1 und X2, für die die beiden abgelösten Kredite
    aufgenommen worden waren, nicht veräußert worden, sondern wurden weiterhin
    vermietet. An der Veranlassung der nunmehr abgelösten Darlehen hat sich somit
    nichts geändert; damit sind auch die Vorfälligkeitsentschädigungen durch die
    Vermietung veranlasst.

Hinweise: Entscheidend ist, dass
beide Darlehen, die abgelöst wurden, niemals in einem Veranlassungszusammenhang
mit der verkauften Immobilie Y standen. Daher kann auch die Veräußerung der
Immobilie Y nicht dazu führen, dass der Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung
für die beiden abgelösten Darlehen steuerlich ausgeschlossen ist.

Quelle: Niedersächsisches FG, Urteil vom 30.10.2024 – 3 K
145/23; NWB