Die Sonderabschreibung für neue Mietimmobilien wird nicht gewährt,
wenn der Steuerpflichtige ein Gebäude abreißt und ein neues Gebäude errichtet.
Die Ersetzung des bisherigen Gebäudes ist nämlich kein Neubau, da kein neuer
Wohnraum geschaffen wird. Dies hat das Finanzgericht Köln in erster Instanz
entschieden.
Hintergrund: Für neue in der EU
gebaute und vermietete Wohnungen bzw. Wohngebäude kann der Steuerpflichtige in
den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % jährlich
(insgesamt also bis zu 20 %) zusätzlich zur regulären Abschreibung von 3 %
in Anspruch nehmen, wenn die Immobilie im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung
und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken genutzt wird. Der Bauantrag
muss nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt worden sein (zur
Neuregelung s. Hinweise unten). Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
dürfen 3.000 €/qm Wohnfläche nicht übersteigen, und die
Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 2.000 €/qm
beschränkt.
Sachverhalt: Die Kläger
vermieteten bis 2019 ein Einfamilienhaus. Der Sanierungsstau für das
Einfamilienhaus belief sich im Jahr 2018 auf ca. 106.000 €. Die
Kläger entschlossen sich daher Ende 2018 zu einem Abriss und anschließenden
Neubau. Am 27.7.2019 stellten sie den Bauantrag, ließen das Einfamilienhaus
abreißen und errichteten bis zum Dezember 2020 ein neues Einfamilienhaus,
welches sie ebenfalls vermieteten. Die Herstellungskosten für den Neubau
betrugen rund 305.000 €. Die Kläger machten die Sonderabschreibung für
neue Wohngebäude in Höhe von 15.250 € (5 % der
Herstellungskosten) für 2020 geltend. Das Finanzamt erkannte die
Sonderabschreibung nicht an, weil kein neuer Wohnraum geschaffen worden sei.
Entscheidung: Das Finanzgericht
Köln (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:
-
Die Sonderabschreibung für neue Wohngebäude setzt voraus, das
aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags
neuer Wohnraum geschaffen wird. Der Wohnraum muss also nicht nur neu sein,
sondern darf bisher nicht vorhanden gewesen sein, so dass es sich um eine
zusätzliche Wohnung handeln muss. -
Im Streitfall ist kein neuer, zusätzlicher Wohnraum geschaffen
worden. Es wurde lediglich alter Wohnraum durch neuen Wohnraum ersetzt. Dass
der Ausbau- und Energiestandard des neuen Einfamilienhauses besser ist, genügt
für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nicht. Der Gesetzgeber wollte
mit der einschlägigen Vorschrift keine energetischen Sanierungen fördern,
sondern zusätzlichen Wohnraum schaffen. -
Von neuem, zusätzlichem Wohnraum könnte man allenfalls dann
ausgehen, wenn das bisherige Einfamilienhaus wirtschaftlich und technisch
verbraucht gewesen wäre, so dass vor der Sanierung bzw. Baumaßnahme kein
nutzbarer Wohnraum mehr vorhanden gewesen wäre. Dies war jedoch nicht der Fall;
denn immerhin hatte das abgerissene Einfamilienhaus ausweislich der Schätzung
der finanzierenden Bank noch einen Restwert von ca. 145.000
€.
Hinweise: Gegen das Urteil ist
Revision eingelegt worden. Der BFH wird daher abschließend entscheiden müssen,
ob es genügt, einen Neubau zu errichten oder ob es sich bei dem Neubau auch um
zusätzlichen Wohnraum handeln muss.
Die Sonderabschreibung, die ursprünglich einen Bauantrag vor dem
1.1.2022 verlangte, ist vom Gesetzgeber auf Fälle erweitert worden, in denen
der Bauantrag nach dem 31.12.2022 gestellt worden ist. Allerdings muss das
Gebäude dann die Voraussetzungen eines „Effizienzhaus 40“ mit
Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen und über das Qualitätssiegel
„Nachhaltiges Gebäude“ verfügen. Die Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten dürfen 5.200 €/qm Wohnfläche nicht übersteigen,
und die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf
4.000 €/qm beschränkt. Unverändert bleibt es bei der Voraussetzung,
dass das Gebäude bzw. die Wohnung im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und
in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken genutzt wird.
Quelle: FG Köln, Urteil vom 12.9.2024 – 1 K 2206/21, Rev.
beim BFH: Az. IX R 24/24
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